L’ investimento cinese a Sihanoukville cresce strappando proprietà sulla Ochheuteal Beach e premendo sulle imprese locali e straniere.
Quando Craig Warren ed altri aprirono nel 2002 Mick&Greg Guesthouse c’erano pochissime costruzioni, una capanna per la pesca subacquea e qualche tradizionale casa khmer, sulla strada martoriata che dava l’accesso alla Ochheuteal Beach. Per 16 anni la strada di accesso, che va dal rondò Golden Lions su collinette basse verso la spiaggia, è stata la via del cambiamento.
Oggi più larga e coperta di asfalto, è una delle strade più indaffarate e più sviluppate su cui si allineano hotel, ristoranti, bar e uffici di viaggio.
Ochheuteal Beach, che un tempo era l’attrazione, è preda dell’inquinamento e gran parte dei turisti la saltano del tutto andando diritto verso spiagge più pulite di Otres lungo la costa. Ma un porticciolo costruito da qualche turco intraprendente qualche anno fa ancora porta uno sciame di visitatori che passano o spendono una notte e che sono diretti verso le isole tropicali che stanno a largo.
Mick&Craig con le sue 17 stanze spartane ed il ristorante che sforna qualcosa di buono e confortevole è una delle ultime vestigia del passato giovanile di Ochheuteal Beach. Ma dopo essere sopravvissuto ad un incendio devastante del 2013 che sventrò la guesthouse, è destinato ad essere cancellato dall’ondata di denaro cinese a Sihanoukville che trasformerà la dormiente cittadina costiera in un enclave di casinò che qualcuno chiama la Piccola Macao.
Sono stati costruiti a Sihanoukville, quasi tutti negli ultimi due anni, oltre 30 casinò legali essenzialmente per aiutare i giocatori cinesi a scansare il divieto legale sul proprio suolo. E con i casinò vengono gli hotel, i ristoranti, negozi e luoghi di intrattenimento rivolti ai 120 mila cinesi che giunsero lo scorso anno come pure ai cinquemila residenti cinesi che qui lavorano.
Ma i cinesi non giocano solo d’azzardo ai tavoli del baccara e delle roulette, ma scommettono anche sulle proprietà. Investitori cinesi, dai direttori esecutivi alle famiglie di classe media in vacanza al mare, si affrettano a reclamare la terra o le proprietà in affitto.
L’investimento fondiario cinese è giunto in ondate sempre più grandi ed aggressive. Le prime ondate vedevano gli investitori comprare e costruire casinò, usando licenze concrete per agganciare con le piattaforme online i puntatori nella Cina continentale e farli partecipare all’azione dei casinò. Ma questo richiede grande personale e ciò li ha portati a prendersi ville e guesthouse nella città da riempire con letti a castello per i lavoratori cinesi.
“Prima presero tutte le grandi ville, come a Victory Hill perché hanno tanto spazio” spiega Warren. “Poi iniziarono a trovare costruzioni di appartamenti ed una volta riempiti questi comnciarono a costruirne di propri.”
Con tutti i casini operanti e quelli che verranno, centinaia di imprese gestiti da cinesi, molti con segnaletiche solo in mandarino, aprono rivolti solo ai bisogni specifici dei turisti cinesi, lavoratori e residenti.
“E’ come se avessero ricevuto il via libera, poi vengono le orde” dice Warren. “Ma bisogna ammirare il loro modello di affari. Arrivi con i tuoi clienti e porti lavoratori, ristoranti e tutto. Anche i negozi dei tubi se i cambogiani non li vendono”.
L’arrivo di investitori cinesi ricchi di contante fa crescere i prezzi del suolo e fa fuori le imprese di lungo termine cambogiane e occidentali che operano su margini molto ristretti.
I proprietari le cui fortune sono cresciute vertiginosamente offrono accordi di cassa per liberare i loro locali o trovano qualunque pretesto per porre fine anticipatamente all’affitto.
“Il denaro tenta troppo i proprietari” dice Warren. “Quando il tuo contratto finisce, il fitto cresce fino al 800%”
L’ultima ondata ha visto la scomparsa da Sihanoukville dei vecchi Steve Caley e Geordie Young, imprenditore canadese che gestiva Ernie’s Burger. Entrambi chiusero i propri negozi all’improvviso a febbraio dopo che il proprietario trovò affittuari cinesi che prendevano il loro negozio.
Settimane dopo fu buttato giù Utopia, un ostello vecchio e food court che occupava un angolo importante. Mentre il complesso decadente era lì da anni, proprietari e personale dei centri vicini dissero che l’improvvisa demolizione e la segretezza di chi era dietro tutto portavano i segni di un investitore cinese.
Mick&Craig sono i prossimi. Warren dice che chiuderà quando si presenterà il problema del rinnovo a novembre se non prima.
Negli anni il fitto di una proprietà di 800 metri quadri è salita stabilmente dai 125 dollari del 2002 ai 2000 dollari di oggi. Ma i proprietari non si sarebbero mai immaginati che un investitore cinese sarebbe giunto a bussare alla porta con un’offerta da 25 mila dollari al mese.
Sono fitti simili ai suoli migliori per uffici alla Vattanac Capital Tower a Phnom Penh, e lascia Warren domandarsi come un qualunque investitore cinese che giunge, se non costruisce un hotel di lusso a molti piani, pensi di fare profitti.
“Non c’è modo vendendo un piatto da cinque dollari” dice riferendosi al proprio ristorante.
Anche con un massiccio aumento di fitti man mano che arrivavano le imprese cinesi alquanto sorprendentemente c’è stata poca pressione inflazionistica.
Nonostante paghino un affitto doppio, i nuovi occupanti cinesi che in precedenza era occupato da Ernies’s Burger vendono una zuppa a 4 dollari, metà del costo dei burger di Ernie.
Le agenzie immobiliari di Sihanoukville non sono mai state così al lavoro. Iniziando all’alba, una successione di auto nere e tricicli a motore raccolgono e portano intermediatori immobiliari cinesi alle loro porte. Investitori indicano foto di proprietà, chiedendo di vedere i luoghi per paura che altri compratori si butteranno ad afferrare l’opportunità. Succede il caos quando arrivano due gruppi contemporaneamente.
Un uomo di affari di Guangzhou, Xiao, ha detto di essere arrivato a Sihanoukville due giorni prima ed aveva altri due giorni solo per trovare una proprietà e tornare a casa. Aveva già visto varie unità commerciali di affitto, ma h detto di preferire suoli non sviluppati per “il maggior potenziale di maggiori ritorni” e perché può essere scambiato. Ha detto di essere pronto a pagare in contanti in dollari.
Sin dal 2016, Pechino ha imposto regolamenti stringenti per controllare la fuga di capitali ed accrescere il mercato in Yuan. Lo scorso agosto, il governo cinese ha accresciuto i controlli sull’investimento estero con nuove restrizioni su investimenti esteri irrazionali in proprietà, intrattenimento e sport.
Mentre i controlli di capitali hanno rallentato l’investimento immobiliare in altri mercati stranieri, il denaro cinese arriva veloce e pesante a Sihanoukville spesso definito creativamente come investimento per sostenere la Nuova Via della Seta di Pechino, priorità strategica di Pechino. In aggiunta, una larga parte di capitali che qui giungono non sembra essere giunto attraverso il sistema finanziario formale.
Si racconta nei bar del luogo di un cinese con un progetto vicino alla Ochheuteal Beach che ha portato vari milioni di dollari in contrabbando in contanti nascosti dentro i materassi in un container via mare al porto di Sihanoukville. Dopo aver ritirato il container al porto, il contante fu rimosso e sostituito con materiale locale per materassi da usare nei dormitori per i lavoratori del progetto.
La polizia del posto ha legato l’intensificazione degli investimenti cinesi ad una crescita delle attività criminali nella città e a tensioni crescenti tra investitori cinesi e gestori cambogiani.
Un rapporto del governatore di Preah Sihanouk di gennaio, Yun Min,sottolineava gli impatti negativi percepiti associati all’afflusso di denaro cinese e di lavoratori giunti a Sihanoukville. Il documento citava il riciclaggio, gioco clandestino ed il traffico umano senza però dare dati statistici.
Più consolidata era l’affermazione che l’arrivo di investitori cinesi rendeva la proprietà troppo costosa per i cambogiani reprimendo l’attività economica locale, mentre cresceva il risentimento per il numero di hotel e ristoranti dedicati alla clientela cinese.
Ll rapporto citava impatti positivi come l’aumento del valore del suolo, opportunità di lavoro per locali e il passo accelerato dello sviluppo turistico.
Il padrone estero di un piccolo hotel vicino alla Ochheuteal Beach dava una simile opinione si miglioramenti rapidi nell’infrastruttura che hanno accompagnato l’arrivo dei cinesi.
“Se arriva un certo finanziamento infrastrutturale porterà la città dove non sarebbe potuta arrivare neanche tra cento anni” ha detto. “Una volta cominciato però è difficile fermarsi”
Lo sviluppo si è intensificato di recente con il conseguente sradicamento di imprese locali. Ad ottobre le autorità locali consegnavano avvisi di sfratti a gestori di imprese che affittavano locali lungo 250 metri della strada Ochheuteal Beach vicino al porto.
Il conglomerato cambogiano Toyal Group ha acquistato due ettari di proprietà sulla spiaggia oltre un decennio fa per creare un resort, finendo però per affittare lo spazio a bar e ristoranti, quando l’interesse degli investitori esteri si esaurì dopo la crisi finanziaria del 2008.
Ora con un partner cinese arruolato, la compagnia è pronta a sviluppare il progetto di sviluppo del resort.
A dicembre l’impresa di demolizione ha eretto una parete di metallo radendo al suolo 100 imprese locali con costruzioni improvvisate sul suolo. Royal Gruoup non ha identificato il partner cinese del progetto né ha fatto sapere il progetto, ma stando al disegno che appare sulla parete eretta attorno al sito, il piano è di costruire un hotel lussuoso di 25 piani e tantissimi appartamenti bassi.
Il lavoro di costruzione fu fermato e il muro rimosso per ordine di Hun Sen in un presunto gesto spontaneo dopo che il premier notò in una passeggiata il sito chiuso dal muro.
Secondo il governatore Y Sokleng, il premier fermò il progetto perché i lavori sarebbero cominciati senza i permessi richiesti e perché il progetto avrebbe potuto compromettere la bellezza della spiaggia.
“Vide l’occupazione dell’area e non l’ha approvata” dice Sokheng. Resta comunque un campo che ospita i lavoratori cinesi delle costruzioni ed il recente arrivo di vari equipaggiamenti dice che i lavori riprenderanno a breve.
Toy e la moglie Heng del Toy’s Bar erano tra le piccole attività cacciate a gennaio dalla spiaggia. Avendo aperto il loro pub ed hotel su una collina vicino a Utopia la coppia spostò il loro pub verso la spiaggia dopo che un investitore cinese comprò il loro luogo. Sei mesi dopo furono costretti a trovare un nuovo posto dopo che un’altra ditta di demolizione distrusse il loro luogo in legno.
Appena due mesi dopo essersi spostati in un piccolo capanno sulla Karaoke Street, una fila di ristoranti e karaoke cambogiani vicino al rondò di Golden Lions, la coppia ha ricevuto un altro sfratto.
“Siamo appena arrivati e tutti i bar di Karaoke Street devono chiudere per l’anno nuovo” dice Toy. “Dove possiamo andare ora?”
Lo sviluppatore cinese Prince Real Estate comprò di nascosto Karaoke Street, parte di un progetto di sviluppo misto da 16 ettari che ha visto eretti grattacieli da 30 piani e comunità chiuse di ville costose e case vacanze.
Il grande sviluppo inizia sulla parte occidentale di Ekareach Street e va verso le terre umide a nord del rondò Golden Lions verso Pub Street, un insieme di bar postribolo che Prince comprò all’inizio di marzo per assicurarsi l’accesso a Pulouwai Street.
Il progetto da un miliardo di dollari era sul tavolo da un po’, mentre i commercianti sulla Karaoke Street erano gli ultimi a saperlo. Molti ancora non sanno quali forze si nascondono dietro il loro destino.
Col senno di poi era essere ovvio, dice Toy, ricordando che quattro mesi fa qualcuno tagliò l’acqua a tutti i locali di Karaoke Street ed erano falliti tutti i tentativi per ripristinarla.
Ora l’unico accesso che i commercianti cambogiani hanno all’acqua è di traversare la strada dove Price costruisce un complesso commerciale e corrompere il capomastro cinese del sito.
Il personale dei ristoranti portano recipienti vuoti attraverso la strada, pagando qualcosa per riempirli e ripetendo l’esercizio tantissime volte al giorno.
“Il sito di costruzione cinese ha tanta acqua, ma i ristoranti di fronte a cinque metri non hanno una singola goccia.” dice Toy.
Alcuni dei proprietari khmer parlano di spostarsi in un posto ad un chilometro più all’interno. Altri pensano di andarsene. Altri come Toy vogliono chiudere.
“Basta” dice rassegnato. “Non voglio vendere, questo posto è la mia vita ma non ho scelta.Se voglio vivere qui, dovrò forse lavorare per i cinesi”
Cam McGrath, Phnompenhpost.com